Regeneração Urbana - Perguntas Frequentes
  • O que é uma área de Reabilitação Urbana (ARU)?

    Área territorialmente delimitada pelo município com vista à sua reabilitação e valorização.
    [nos termos da alínea b) dos Artigo 2.º do Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de outubro, alterado pelo Lei n.º 32/2012, de 14 de agosto na sua atual redação: RJRU - Regime Jurídico da Reabilitação Urbana]. Tem como principais objetivos combater a degradação urbana, melhorar as condições de habitabilidade e funcionalidade, promover o património cultural e a recuperação de espaços urbanos, modernizar infraestruturas e requalificar os espaços verdes. Procura-se, no fundo, um funcionamento harmonioso e sustentável das cidades.

  • O que é uma Reabilitação de edifício?

    É uma forma de intervenção destinada a conferir adequadas características de desempenho e de segurança funcional, estrutural e construtiva a um ou a vários edifícios, às construções funcionalmente adjacentes incorporadas no seu logradouro, bem como às frações eventualmente integradas nesse edifício, ou a conceder-lhes novas aptidões funcionais, determinadas em função das opções de reabilitação urbana prosseguidas, com vista a permitir novos usos ou o mesmo uso com padrões de desempenho mais elevados, podendo compreender uma ou mais operações urbanísticas. [de acordo com o disposto na alínea i) do artigo 2.º do Regime Jurídico da Reabilitação Urbana, na sua atual redação].

  • Quantas ARUs existem no concelho de Portimão?

    O concelho de Portimão possui atualmente duas Áreas de Reabilitação Urbana (ARU):

    ARU centro histórico de Portimão - Aprovada em 11/03/2015; vigora até 11/03/2025.

    ARU do Viveiro de Portimão- Aprovada em 23/07/2021; vigora até 23/07/2024.

  • Como posso saber se o meu imóvel se encontra na ARU?

    Consulte no Geoportal do Município de Portimão as Áreas de Reabilitação Urbana no separador:  https://geoportal.cm-portimao.pt/mapa/epl

  • Tenho um imóvel situado em ARU que benefícios posso ter?

    Os benefícios em sede de IVA e algumas taxas municipais poderão ser aplicados, após apresentação de evidência de tratar-se de obra de reabilitação urbana, antes do início da empreitada. Os restantes benefícios, isenção de IMI, IMT e redução do IRS dependem da realização das Vistorias de Avaliação do Estado de Conservação do Imóvel, inicial e Final e da emissão de certificação que é remetida pelo Município de Portimão à Autoridade Tributária (Finanças).

  • Tenho um imóvel situado fora da ARU mas tem 30 ou mais anos, que benefícios posso ter?

    Não poderá beneficiar de redução do IRS nem da redução ou isenção das taxas municipais associadas às obras de reabilitação. Poderá beneficiar de isenção de IMI, IMT e redução do IVA, embora com mais restrições.

  • Como poderei obter os benefícios fiscais?
    • IVA a 6% - ARU
    Taxação a 6% nas Empreitadas de reabilitação em edifícios e frações autónomas: materiais e mão de obra. [Verba 2.23 da Lista I anexa ao CIVA, na redação em vigor - Bens e serviços sujeitos a taxa reduzida]
    No caso de obras isentas de controlo prévio, a Comunicação de Obras Isentas de Controlo Prévio, contendo descrição dos trabalhos a efetuar e estimativa orçamental [nos termos do disposto no Decreto-Lei 555/99, de 16 de dezembro, na sua atual redação) cronograma e estimativa do valor da obra]. 
    No caso de Obras Sujeitas a Controlo Prévio, a Comunicação Prévia ou o Pedido de Licença para Obras de Edificação.
    Para beneficiar do IVA a taxa reduzida, deverá constar no contrato de empreitada a indicação de que a obra é de reabilitação urbana e se localiza em ARU. [conforme o disposto no ponto 2.23 do Código do IVA]. A faturação deverá referir "Taxa reduzida de 6%, conforme verba 2.23 da lista I anexa ao CIVA" (Código do IVA).

    • IVA a 6% - fora da ARU em edifícios com 30+ anos
    A verba 2.27 da Lista 1 anexa ao IVA contempla as «Empreitadas de beneficiação, remodelação, renovação, restauro, reparação ou conservação de imóveis ou partes autónomas destes afetos à habitação, com exceção dos trabalhos de limpeza, de manutenção dos espaços verdes e das empreitadas sobre bens imóveis que abranjam a totalidade ou uma parte dos elementos constitutivos de piscinas, saunas, campos de ténis, golfe ou minigolfe ou instalações similares. A taxa reduzida não abrange os materiais incorporados, salvo se o respetivo valor não exceder 20 % do valor global da prestação de serviços.»
    Estão abrangidos por esta verba, as empreitadas de beneficiação, remodelação, renovação, restauro, reparação ou conservação realizadas em imóveis afetos à habitação.

    • IMI - ARU e fora da ARU em edifícios com 30+ anos
    -Isenção por 3 anos (a contar do ano, inclusive, da conclusão da obra de reabilitação) para qualquer uso a dar ao imóvel.
    [nos termos do disposto na alínea a) do n.º 2 do artigo 45.º EBF – Estatuto dos Benefícios Fiscais])
    -Prorrogação por + 5 anos (a requerimento do interessado e dependente de deliberação em Assembleia Municipal) - para arrendamento para habitação permanente e habitação própria e permanente. [nos termos do disposto no n.º 6 do artigo 45.º EBF – Estatuto dos Benefícios Fiscais]

    • IMT - ARU
    Comprar para Reabilitar - Ressarcimento de  IMT, desde que as  obras  sejam  iniciadas  no máximo  de  3 anos  a  contar  da  data  de  aquisição.  Pelo   que   será   necessário   apresentar documento comprovativo de  aquisição do imóvel: escritura de compra  e venda, escritura  de doação ou outro (se aplicável) [nos termos do disposto na alínea b) do n.º 2 do artigo 45.º EBF – Estatuto dos Benefícios Fiscais].
    Vender Reabilitado - Isenção de IMT na 1ª transmissão após as obras, para arrendamento para habitação permanente e habitação própria e permanente.
    [nos termos do disposto na alínea c) do n.º 2 do artigo 45.º EBF – Estatuto dos Benefícios Fiscais]

    • IMT - Edifícios com 30+ anos
    Comprar para Reabilitar - Ressarcimento de IMT, desde que as obras sejam iniciadas no máximo de 3 anos a contar da data de aquisição.
    Vender Reabilitado - Isenção de  IMT na 1ª  transmissão após  as obras para arrendamento  para habitação permanente.
    [nos termos do disposto na alínea c) do n.º 2 do artigo 45.º EBF – Estatuto dos Benefícios Fiscais]

    • TAXAS MUNICIPAIS - ARU
    Isenção total [100%] do pagamento de taxas municipais
    [Regulamento  de Taxas  do  Município  de  Portimão - Alterado por  deliberação de  Câmara  de 20/03/2013 e Assembleia Municipal de 30/04/2013]
    Artigo 15º [Obras de construção];
    Artigo 18º [Empreendimentos turísticos];
    Artigo 26º [Ocupação e Reparação da Via Pública].
    Isenção parcial [50%] do pagamento de taxas municipais
    Avaliação do Estado de Conservação dos imóveis: Visitas Técnicas Iniciais e Visitas Técnicas finais [nos termos da alínea e) do ponto 2. do Artigo 45º do Estatuto dos Benefícios Fiscais]. O município optou por isentar na totalidade.
    Artigo 1º [Administração Geral];
    Artigo 3º [Averbamentos];
    Artigo 5º [Licenciamento];
    Artigo 14º [Loteamentos e obras de urbanização];
    Artigo 19º [Recintos de espetáculos e divertimentos públicos];
    Artigo 20º [Instalações desportivas];
    Artigo 27º [Taxas diversas]. 

    • IRS - ARU
    Dedução até ao limite de €500, 30% dos encargos suportados pelo proprietário relacionados com a reabilitação.  [nos termos do disposto no n.º 4 do artigo 71.º do EBF – Estatuto dos Benefícios Fiscais].
    Tributação à taxa autónoma de 5 %, sem prejuízo da opção pelo englobamento de mais valias decorrentes da 1ª alienação, subsequente à intervenção. [nos termos do disposto no n.º 5 do artigo 71.º do EBF – Estatuto dos Benefícios Fiscais].
    Tributação à taxa autónoma de 5 %, dos rendimentos prediais sem prejuízo da opção pelo englobamento, inteiramente decorrentes de arrendamento. [nos termos do disposto no n.º 7 do artigo 71.º do EBF – Estatuto dos Benefícios Fiscais] [nos termos do artigo 71.º do Estatuto de Benefícios Fiscais]
    Pela emissão da Certidão Comprovativa de Reabilitação de Imóvel, o Município de Portimão atesta que o imóvel objeto de intervenção de reabilitação de edifício promovida nos termos do Regime Jurídico da Reabilitação Urbana [DL 307/2009, atual redação, Regime aplicável à reabilitação de edifícios e frações autónomas [DL 95/2019], após a Intervenção o estado de conservação alcançou 2 níveis acima do anteriormente atribuído (Visita Técnica Inicial + Visita Técnica Final – Técnicos da C.M. Portimão), tendo obtido no mínimo, um nível bom, em resultado das obras, obrigatoriamente, realizas nos 2 anos anteriores à data do requerimento da Visita Técnica Final. [nos termos do disposto no n.º 23 e n.º 25 do artigo 71.º do EBF – Estatuto dos Benefícios Fiscais].
  • Tenho um imóvel situado em ARU que deveres posso ter?
    • Lei n.º 32/2012 RJRU
    Artigo 6º - Dever de reabilitação dos edifícios:
    - Os proprietários de edifícios ou frações têm o dever de assegurar a sua reabilitação, nomeadamente realizando todas as obras necessárias à manutenção ou reposição da sua segurança, salubridade e arranjo estético, nos termos previstos no presente decreto-lei.
    Os proprietários e os titulares de outros direitos, ónus e encargos sobre edifício ou frações não podem, dolosa ou negligencialmente, provocar ou agravar uma situação de falta de segurança ou de salubridade, provocar a sua deterioração ou prejudicar o seu arranjo estético.
    Os proprietários e os titulares de outros direitos, ónus e encargos sobre edifício ou frações não podem, dolosa ou negligencialmente, provocar ou agravar uma situação de falta de segurança ou de salubridade, provocar a sua deterioração ou prejudicar o seu arranjo estético.

     ARU centro histórico de Portimão
    - Direito de preferência
    Antes de alienar um imóvel que se encontre na ARU- centro histórico de Portimão, na qual existe uma (ORU)  Operação de Reabilitação Urbana Simples aprovada, correspondendo ao conjunto articulado de intervenções visando, de forma integrada, a reabilitação urbana de uma determinada área, o proprietário deverá solicitar ao Município que se pronuncie quanto ao eventual interesse em exercer o direito de preferência que a lei lhe confere, ao abrigo do previsto no Regime Jurídico da Reabilitação Urbana [RJRU – Decreto-Lei nº 307/2009, de 23 de outubro, alterado pela Lei n.º32/2012 de 14 de Agosto];

     ARU
    do Viveiro de Portimão
    É uma Delimitação da Área de Reabilitação Urbana, não havendo ORU aprovada, pelo que não existe a obrigatoriedade de se questionar o Município acerca do exercício de direito de preferência, nos termos do regime jurídico da reabilitação urbana, Decreto-lei n.º 307/2009 de 23 de Outubro alterado pela Lei n.º32/2012 de 14 de Agosto:
  • Que obras se enquadram no conceito de reabilitação urbana?

    Empreitada de reabilitação Urbana, realizada em edifícios (construção permanente, dotada de acesso independente, coberta, limitada por paredes exteriores ou paredes meeiras que vão das fundações à cobertura, destinada a utilização humana ou a outros fins) ou frações autónomas (a parte autónoma de um edifício que reúna os requisitos estabelecidos no artigo 1415.º do Código Civil, esteja ou não o mesmo constituído em regime de propriedade horizontal), promovidas nos termos do Regime Jurídico da Reabilitação Urbana. [aprovado pelo Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de outubro na sua atual redação] Consiste, essencialmente, na reabilitação de edifícios degradados ou funcionalmente adequados, através de obras de construção, reconstrução e ampliação, mas sem perder o seu caraterístico património urbanístico.

  • Quem efetua as Visitas Técnicas de avaliação do estado de conservação dos imóveis?

    As vistorias são asseguradas por equipas compostas por dois técnicos do município de Portimão, habilitados para este efeito.

  • Como é determinado o estado de conservação inicial e final do imóvel?

    A determinação do estado de conservação do imóvel faz-se através de vistorias técnicas que seguem o disposto nos termos do NRAU – DL nº 156/2006 de 8 de Agosto – e do Método de Avaliação do Estado de Conservação, nomeadamente através de ficha publicada na Portaria nº 1192-B/2006, de 3 de Novembro.

    Os níveis associados ao estado de conservação do imóvel são os seguintes:

    5 = Excelente;   4 = Bom;   3 = Médio;   2 = Mau;   1 = Péssimo

    Esta classificação, assim como o quadro de responsabilidades e procedimentos, encontra-se devidamente explicitada no Decreto-Lei n.º 266-B/2012, de 31 de dezembro, que estabelece o regime de determinação do nível de conservação dos prédios urbanos ou frações autónomas, arrendados ou não, para os efeitos previstos em matéria de arrendamento urbano, de reabilitação urbana e de conservação do edificado.

    https://www.portaldahabitacao.pt/pt/nrau/home/simuladorFichaAval.jsp

    As pequenas obras de conservação nem sempre permitem subir 2 níveis, pois a avaliação está condicionada pelo guia que determina o grau das anomalias.

  • Quem pode solicitar a Candidatura a Apoios e Benefícios Fiscais na ARU ou em Edifícios com 30+ anos?

    Proprietário do imóvel ou titular de um direito que lhe permita a formalização do pedido.

  • Como posso iniciar o processo de pedido de Visita Técnica para avaliação do estado de conservação do meu imóvel?

    As Visitas Técnicas de Avaliação do Estado de Conservação dos Imóveis, Inicial e Final, são requeridas no âmbito da Candidatura a Apoios e Benefícios Fiscais, requerida em simultâneo com o Pedido de Licença ou Comunicação Prévia ou Comunicação de Início de Obra Isenta de Controlo Prévio, consoante o tipo de intervenção a realizar seja, ou não sujeita, a licenciamento.

  • Onde apresento o meu pedido de apoio e benefícios fiscais?

    As Candidaturas a Apoios e Benefícios Fiscais são apresentadas, presencialmente, no Balcão Único Municipal (BUM) situado na Rua do Comércio, nº 31, ou através do Portal do Município, mediante o preenchimento de formulários próprios e a entrega dos respetivos documentos de instrução obrigatórios. Os serviços municipais só poderão analisar as candidaturas a Apoios e Benefícios Fiscais se dispuserem de todos os elementos fundamentais que estão elencados no requerimento.

  • Para além do Balcão Único Municipal, como poderei aceder aos requerimentos e à legislação associada, ou obter mais informação?
  • Não encontrei resposta à minha questão, como poderei esclarecer?
    Contactar:
    Município de Portimão  I  Unidade de Regeneração Urbana (URU).
    Parque de Feiras e Exposições    I    Caldeira do Moinho Portimão   I   Telefone: 282 470 400
  • A obra está sujeita ou isenta de licenciamento? Tenho dúvidas no que me é permitido fazer?
    Contactar:
    Município de Portimão  I  Divisão de Gestão Urbanística (DGU)
    Parque de Feiras e Exposições    I   Caldeira do Moinho Portimão    I   Telefone: 282 470 400